Bu bölüm, değerleme mesleğinde kullanılan finans matematiğini temelden ileri düzeye, örneklerle işler. Dersler sırayla okunacak biçimde dizilmiştir; her ders kendi başına da anlaşılır. Terimlerin İngilizce karşılıkları parantez içinde verilir — uluslararası standart ve literatür okumalarında karşınıza bu adlarla çıkarlar. Formül ezberi yerine sezgi ve örnek öne alınmıştır.
Modül 1 · Temel Finans Matematiği
Paranın Zaman Değeri
1/4Bugünkü 100 TL neden gelecekteki 100 TL'den değerlidir? Bugünkü değer, gelecek değer ve iskonto etmenin mantığı.
Faiz Matematiği
2/4Basit ve bileşik faiz, nominal-efektif oran farkı ve enflasyondan arındırma (Fisher denklemi).
Anüiteler ve Kredi Matematiği
3/4Eşit taksitin formülü, kredi amortisman tablosu ve süreli haklarda (intifa, üst hakkı) anüite kullanımı.
Net Bugünkü Değer ve İç Verim Oranı
4/4Yatırım kararının iki temel ölçütü: NBD ve İVO nasıl hesaplanır, ne zaman çelişir, hangisine güvenilir?
Modül 2 · Risk, Getiri ve Oranlar
Risk ve Getiri
1/3Risk primi kavramı, sistematik–spesifik risk ayrımı, çeşitlendirme ve betanın sezgisel anlamı.
Tahvil Fiyatlama ve Getiri Eğrisi
2/3Kupon, vadeye kadar getiri, fiyat-faiz ters ilişkisi; DİBS ve eurobond'un değerlemedeki yeri.
İskonto Oranı Kurma
3/3CAPM ve Build-Up modelleri, ülke risk primi, sermaye maliyeti (WACC) ve para birimi çevrimi.
Modül 3 · Değerleme Yöntemleri
Doğrudan Kapitalizasyon
1/5Net işletme geliri (NOI), cap rate ve çarpan; brüt-net verim farkı ve oranın piyasadan türetilmesi.
İndirgenmiş Nakit Akımları (DCF)
2/5Çok yıllı projeksiyon, terminal değer, duyarlılık; DCF ile doğrudan kapitalizasyon arasında seçim.
Maliyet Yaklaşımı Matematiği
3/5Yenileme–ikame maliyeti ayrımı, üç tür yıpranma (fiziksel, işlevsel, ekonomik) ve girişimci karı.
Emsal Karşılaştırma ve Temel İstatistik
4/5Düzeltme matematiği (parasal/yüzdesel, sırası), ortalama-medyan seçimi, standart sapma ve aykırı değer.
Rezidüel Yöntem: Arsa ve Proje Geliştirme
5/5Arsa değeri = proje değeri − maliyetler − geliştirici karı; kaldıraç etkisi ve kat karşılığı bağlantısı.
Modül 4 · İleri Konular ve Başvuru
Değerlemeci İçin Finansal Tablolar
1/13Gelir tablosu okuma, FAVÖK, işletme mülklerinde FMT/FMOP kavramları ve kira ödeme gücü analizi.
Mizan Okuma: Muhasebe Köprüsü
2/13Tekdüzen Hesap Planı kodlarıyla mizandan gelir tablosu kurma ve akaryakıt örneğinde FMOP süzgeci.
Uygulama: TCMB Sektör Mali Tabloları
3/1310 binlerce firmanın gerçek verisiyle akaryakıt ve otel sektörlerinin marjları; müşteri tablosunun makullük testi.
Uygulama: İstasyon Mizanından Değerlemeye
4/13Dengesi tutan tam formatlı mizan üzerinde renk kodlu gösterim: hangi satır alınır, hangisi ayıklanır, FMOP'a ve değere nasıl inilir.
Uygulama: Otel Mizanından Değerlemeye
5/13Otel mizanında satır satır çıkarım: FF&E rezervi, döviz kredisi-kambiyo çifti, doluluk×ADR çaprazı ve ayrı akışların keplenmesi.
Sektör İçi Dağılım: Kartiller
6/13TCMB kartil verisiyle medyan firma gerçeği: ortalama neden yanıltır, konu işletme dağılımın neresinde?
Değerleme Belirsizliği ve Aralık Raporlama
7/13Belirsizlik türleri, emsal dağılımından değer aralığına geçiş ve duyarlılık matrisiyle dürüst raporlama.
Senaryo Analizi ve Monte Carlo
8/13Duyarlılıktan senaryoya, senaryodan simülasyona: P10/P50/P90 okuma ve korelasyon tuzağı.
Enflasyon Ortamında Değerleme
9/13Nominal-reel tutarlılık, TL mi USD mi sorusu, endeksleme ve yüksek enflasyonun tipik tuzakları.
Sistem Metodolojisi ve Veri Kaynakları
10/13Sitedeki hesaplayıcıların kuruluş kararları: USD çekirdek, tutarlılık eşikleri, veri kaynakları ve Hesap Künyesi.
Finansal Oran Sözlüğü
11/13Kredi, getiri ve performans oranlarının tanımları, formülleri ve birer cümlelik yorumlama kuralları.
Kapsamlı Finans Sözlüğü
12/13Aranabilir, kategorili ~110 madde: her terim için tanım, formül ve Türkiye bağlamlı örnek — CDS'ten Gordon modeline.
Türkçe–İngilizce Terim Sözlüğü
13/13Değerleme ve finans terimlerinin iki dilli karşılıkları — rapor ve uluslararası standart okumaları için.