Parametreleri girin ve "Hesapla" düğmesine basın.
CAPM ve Build-Up sonuçları, karşılaştırma ve duyarlılık analizi burada görünecek.
Değişkenler ve Kavramlar Rehberi
▶ Risksiz Getiri Oranı (Rf)
Tanım: Yatırımcının hiçbir risk almadan elde edebileceği minimum getiri oranıdır.
Belirleme: Devlet tahvili faiz oranları kullanılır. Nakit akışı vadesiyle aynı vade seçilir (5 yıl → 5 yıllık tahvil, 10 yıl → 10 yıllık tahvil).
Kaynaklar: TRY için Türkiye DİBS, USD için ABD Hazine, EUR için Almanya Bund.
▶ Beta (β) Katsayısı
Tanım: Sektörün piyasaya göre risk hassasiyetidir.
Kaldıraçsız (Unlevered) Beta: Sermaye yapısından arındırılmış, sadece iş riskini yansıtır. Borçlanma üzerinden hesaplama yaparken kullanılır.
Yorum: β < 1 piyasadan az riskli, β = 1 piyasayla aynı, β > 1 daha riskli.
▶ Olgun Piyasa Risk Primi (ERP)
Tanım: ABD gibi olgun piyasalarda yatırımcıların risk için talep ettiği ek getiri.
Değer: %4.23 (Damodaran, Ocak 2026).
▶ Ülke Risk Primi (CRP)
Tanım: Türkiye'ye yatırım yapmanın olgun piyasalara göre ek riski.
Türkiye: %4.66 (Ba3 kredi notu, default spread bazlı, Damodaran Ocak 2026).
▶ CAPM Formülü
r = Rf + β × ERP + CRP + Ek Risk
Capital Asset Pricing Model. Sektörel beta katsayısıyla piyasa riskini fiyatlar.
▶ Build-Up Modeli
r = Rf + ERP + Büyüklük + Sektör + Proje + CRP + Likidite
Her risk bileşenini ayrı ekler. Beta gibi piyasa verisi gerektirmez, gayrimenkul için sık kullanılır.
▶ Kapitalizasyon Oranı ve Terminal Değer (Gordon Modeli)
Cap Rate = r − g
TV = Son Yıl Net Geliri × (1 + g) / (r − g)
Örnek: r = %22, g = %20 → Cap Rate = %2; CF = 100 → TV = 100 × 1.20 / 0.02 = 6.000.
Önemli: r > g olmalı, aksi halde formül çalışmaz. TRY için g varsayılanı %20 (yüksek enflasyon dolayısıyla).
▶ Büyüme Oranı (g) Kaynakları
| Para Birimi | Değer | Dayanak |
|---|---|---|
| TRY | %20.0 | TCMB enflasyon beklentisi (uzun vade %15-20) + kira büyüme trendi |
| USD | %2.5 | ABD tarihsel kira büyüme ortalaması |
| EUR | %2.0 | ECB enflasyon hedefi + Avrupa kira büyüme |
Bu değerler tahminidir ve manuel olarak ayarlanmalıdır.
▶ Veri Kaynakları
Damodaran (NYU Stern): Ülke risk primleri, sektör betaları, ERP — yıllık manuel güncelleme.
TCMB: Türkiye DİBS faizleri, enflasyon beklentileri.
FRED: ABD Hazine ve Almanya Bund faizleri.
ExchangeRate-API: Canlı döviz kurları (saatlik önbellek).