Doğrudan kapitalizasyon, tek yıllık istikrarlı net gelirin bir oranla değere çevrilmesidir: Değer = Net Gelir ÷ Oran. Kiraya verilmiş dükkan, mağaza ve ofislerde, akaryakıt istasyonu gibi işletme mülklerinde ve stabilize gelire ulaşmış otellerde kullanılır. Gelir henüz oturmamışsa (yeni açılış, tadilat, doluluk artış dönemi) doğrudan kapitalizasyon yerine DCF tercih edilmelidir — bunun için İskonto Oranı sayfası kullanılır. Taban olarak Türkiye'nin USD eurobond getirisi alınır: ülke riskini içerir ve TL faizindeki enflasyon bileşenini dışarıda bırakır.
Soldaki bileşenleri girin ve hesaplayın.
Kapitalizasyon oranı, değer çarpanı ve oran bileşimi burada görünecek.
Sektöre Göre Makul Aralıklar ve Örnekler
Aşağıdaki bantlar, taban %6,8 üzerine bu araçtaki prim aralıklarının uygulanmasıyla elde edilen aritmetik sonuçlardır; piyasa verisi olarak değil, makullük kontrolü olarak kullanılmalıdır. Aralıklar takdiri sınırlamaz; mülke özgü koşullar gerekçelendirilerek dışına çıkılabilir.
1 · Dükkan / Mağaza / Ofis — Kira Geliri
Sektör riski 0,5–2,0 · likidite 0,5–1,0 · model bandı ≈ %5,3 – 11,3 (Prime→Riskli)
Uygulamada çok iyi konumlu dükkanlar %3–5 bandında (brüt) kira verimiyle el değiştirir; bu araç aynı mülk için %6–8 verir. Bu bir çelişki değildir: piyasa verimi, alıcının gelecekteki kira artışı ve değer kazanma beklentisini fiyata gömmesiyle düşer (cap ≈ r − g). %4'lük verim, TL bazında ~%30 getiri beklentisinin ~%26'lık nominal büyüme beklentisiyle netleşmesi demektir — düşük risk değil, fiyatlanmış büyüme.
Bu fark eksi risk primiyle kapatılmamalıdır — mülkün riskini olduğundan düşük göstermek olur ve raporda savunulamaz. Doğru yaklaşım: emsali bol mülklerde oranı piyasadan türetmek (yıllık net kira ÷ satış fiyatı, birkaç emsalden) ve bu aracı yalnızca makullük kontrolü olarak kullanmak. Piyasa verimi brütse gider düzeltmesi de unutulmamalıdır (%4 brüt ≈ %3–3,5 net).
Bağdat Caddesi, Kapalıçarşı gibi ikonik konumlarda gözlenen %2–4 verimler bu mekanizmanın uç hâlidir: oran emsalden türetilir; model en fazla −1 puanlık ayrıştırılmış kıtlık düzeltmesiyle (likidite priminin kalkması + kalıcı reel büyüme) yaklaştırılır, kalan fark fiyatlanmış büyüme/kıtlık olarak raporlanır — ayrıntı Doğrudan Kapitalizasyon dersinde.
2 · Otel — Stabilize Net İşletme Geliri
Sektör riski 2,0–3,5 · likidite 1,0–2,0 · model bandı ≈ %7,3 – 12,8 (Prime→Riskli)
Uluslararası bağlam: ABD'de otel cap oranları segmente göre ortalama %8,1 (lüks/üst segment) – %9,5 (orta segment) düzeyindedir (CBRE Cap Rate Survey, 2025); Avrupa'da prime oteller %4,5–8,5 bandında işlem görür (Savills, 2025). Türkiye tabanı (%6,8) daha yüksek olmakla birlikte, kıyı otellerinin gelirinin ağırlıkla döviz cinsinden olması kur riskini azaltır ve turizm kaynaklı reel büyüme orandan düşülür; iyi bir otelde bandın alt yarısı (%8–9,5) makuldür. Mevsimsellik yüksekse "Diğer" alanına +0,5…+1,0 eklenebilir.
Oran, stabilize (temsili) yıla ait net işletme gelirine uygulanır. Yeni açılış, marka değişimi veya doluluk artış dönemindeki otellerde tek yıl temsili değildir; bu durumda doğrudan kapitalizasyon yerine DCF kullanılmalı, oran İskonto Oranı sayfasından kurulmalıdır.
3 · Akaryakıt İstasyonu — İşletme Karı
Sektör riski 2,0–3,5 · likidite 0,5–1,5 · model bandı ≈ %7,3 – 13,3 (Prime→Riskli, hacme göre)
Oran işletme karına (FMOP) uygulanır; kiraya verilmiş birimlerin net kirası ayrı ve genellikle 1–3 puan düşük oranla kapitalize edilir. Süreli hak (intifa/üst hakkı) varsa formdaki "Kalan Hak Süresi" alanı çarpanı süreli anüiteye çevirir.
Karşılaştırma ve Kaynaklar
ABD'de markalı istasyon + market varlıklarının uzun süreli net kira (NNN) işlemleri ortalama %5,3 ile fiyatlanmaktadır (B+E, 2026) — ancak bu oran %4–4,5 risksiz getiri üzerine kurulu kira getirisidir; Türkiye'de USD taban %6,8 olduğundan bantların yukarıda olması yapısaldır.
Kapitalizasyon Oranı ile İskonto Oranı Farkı
İskonto oranı (r), çok yıllı nakit akışlarını bugüne indirger ve büyümeyi akışın kendisi taşır. Kapitalizasyon oranı ise tek yıllık geliri değere çevirir; büyüme beklentisi oranın içinden düşülerek yansıtılır (cap ≈ r − g). Bu yüzden aynı mülkte kapitalizasyon oranı iskonto oranından düşüktür. İki sayfanın sonuçları bu ilişkiyle karşılaştırılabilir: İskonto Oranı sayfasındaki USD çekirdeği ile buradaki oran, aynı mülk için tutarlı olmalıdır.
Süreli haklarda (intifa, üst hakkı) gelir sonsuz olmadığından çarpanın yerini süreli anüite alır: (1 − (1+i)⁻ⁿ) ÷ i. Formdaki "Kalan Hak Süresi" alanı bu dönüşümü otomatik uygular.