Aynı yöntem, bu kez 120 odalı temsili bir şehir oteli için: muhasebeden gelen kapanış öncesi mizan, ondan türetilen gelir tablosu ve değerlemecinin satır satır çıkarımı. Mizan dengesi kuruşuna kadar tutar; brüt marj %32,8 ile TCMB konaklama sektörünün (NACE 551) 2024 medyanına (%32,80) bilinçli olarak oturtulmuştur. Tutarlar bin TL.
1 · Belge: Genel Geçici Mizan — "Marina Otelcilik A.Ş." (bin TL)
| Kod | Hesap Adı | Borç Bakiyesi | Alacak Bakiyesi |
|---|---|---|---|
| 100 | Kasa | 1.200 | |
| 102 | Bankalar | 22.400 | |
| 120 | Alıcılar (acente ve kurumsal) | 14.800 | |
| 153 | Ticari Mallar (yiyecek-içecek stoku) | 2.100 | |
| 250 | Arazi ve Arsalar | 35.000 | |
| 252 | Binalar | 148.000 | |
| 253 | Tesis, Makine ve Cihazlar | 12.500 | |
| 255 | Demirbaşlar (mobilya-tefrişat) | 18.400 | |
| 257 | Birikmiş Amortismanlar (−) | 58.200 | |
| 300 | Banka Kredileri | 9.400 | |
| 320 | Satıcılar | 11.600 | |
| 335 | Personele Borçlar | 2.100 | |
| 360 | Ödenecek Vergi ve Fonlar | 2.700 | |
| 400 | Banka Kredileri — UV (döviz cinsi) | 38.500 | |
| 500 | Sermaye | 80.000 | |
| 570 | Geçmiş Yıllar Kârları | 40.550 | |
| 600 | Yurt İçi Satışlar (oda + F&B + diğer) | 178.000 | |
| 602 | Diğer Gelirler (lobi dükkânı kirası) | 1.200 | |
| 610 | Satıştan İadeler ve İndirimler (−) | 1.400 | |
| 622 | Satılan Hizmet Maliyeti (−) | 119.500 | |
| 631 | Pazarlama, Satış ve Dağıtım Gid. (−) | 6.800 | |
| 632 | Genel Yönetim Giderleri (−) | 24.400 | |
| 642 | Faiz Gelirleri | 3.100 | |
| 646 | Kambiyo Kârları | 4.200 | |
| 656 | Kambiyo Zararları (−) | 9.800 | |
| 660 | Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri (−) | 7.200 | |
| 661 | Uzun Vadeli Borçlanma Giderleri (−) | 6.400 | |
| 679 | Diğer Olağandışı Gelirler (tazminat) | 950 | |
| 689 | Diğer Olağandışı Giderler (−) | 600 | |
| TOPLAM | 430.500 | 430.500 |
2 · Mizandan Gelir Tablosuna
| Kalem | Kaynak hesap | Tutar (bin TL) |
|---|---|---|
| Brüt satışlar | 600 + 602 | 179.200 |
| Satış indirimleri (−) | 610 | −1.400 |
| Net satışlar | 177.800 | |
| Satışların maliyeti (−) | 622 | −119.500 |
| Brüt satış kârı (marj %32,8 — sektör medyanı %32,80) | 58.300 | |
| Faaliyet giderleri (−) | 631 + 632 | −31.200 |
| Faaliyet kârı (marj %15,2) | 27.100 | |
| Diğer olağan gelir/gider, net | 642+646−656 | −2.500 |
| Finansman giderleri (−) | 660 + 661 | −13.600 |
| Olağandışı, net | 679−689 | +350 |
| Dönem kârı (vergi öncesi) | 11.350 |
Gelir kompozisyonu görüşmede açılır: 600'ün içi oda 132.000 + yiyecek-içecek 38.000 + diğer (SPA, otopark) 8.000. Oda cirosunun makullüğü sektör verisiyle değil işletme istatistiğiyle test edilir: 120 oda × 365 × %68 doluluk ≈ 29.784 satılan oda-gece → ortalama oda fiyatı (ADR) ≈ 4.432 TL. Bu üçlü (doluluk, ADR, ciro) tutarlıysa 600 hesabı güvenilirdir.
3 · Değerlemecinin Çıkarım Tablosu: Mizandan FMOP'a
| Adım | İşlem | bin TL |
|---|---|---|
| 1 | Faaliyet kârı | 27.100 |
| 2 | − Lobi dükkânı kirası (602): ayrı sözleşmeli akış | −1.200 |
| FMOP (ham) | 25.900 | |
| 3 | − Mobilya-tefrişat yenileme rezervi (FF&E reserve, oda+F&B cirosunun ~%4'ü) | −7.100 |
| Kapitalize edilecek FMOP | 18.800 | |
| 4 | İşletme değeri: 18.800 ÷ %9,8 | 191.837 |
| 5 | Dükkân kirası ayrı: 1.200 ÷ %7,5 | 16.000 |
| Toplam gösterge değer | ≈ 207.800 |
Otelde akaryakıttan farklı kritik adım FF&E rezervidir: mobilya-tefrişat 5-8 yılda döner; bu yenileme maliyeti düşülmeden kapitalize edilen kâr, mülkü olduğundan değerli gösterir. Mizandaki iz: 255 Demirbaşlar 18.400'e karşılık 257'de yüklü amortisman — park yaşlanıyor, rezerv gerçek bir ihtiyaç.
Not: Maaş maliyeti, mizanda (622/632 içinde) ne kayıtlıysa o kullanılır; ayrıca varsayımsal işletmeci maaşı eklenmez. Yalnızca ücretsiz aile emeğiyle dönen küçük tesislerde giderin piyasa karşılığıyla tamamlanması gerekebilir — bu örnek kurumsal kayıt düzeni varsayımıyla kurulmuştur.
4 · Bilanço Tarafının Söyledikleri
- 400 UV döviz kredisi 38.500 + 656 kambiyo zararı 9.800: Birlikte okunur — otel döviz borçlusudur; 656 bu borcun kur farkıdır, işletme performansı değildir. TCMB sektör verisinde 2023'ü net zararla kapattıran mekanizmanın küçük ölçekli aynısı.
- 120 Acente alacakları 14.800: Cironun ~%8'i, vade normal; şişkinse OTA/acente tahsilat riski. 631'deki 6.800'ün büyük kısmı acente-OTA komisyonudur — kanal bağımlılığının maliyeti.
- 252 Binalar 148.000 (defter): Değerleme sonucu değildir; ama sigorta ve teminat kayıtlarıyla çapraz kontrol için not edilir.
- 102 Bankalar 22.400 → 642 faiz geliri 3.100: Şirketin nakdi; mülk değerine girmez, FMOP'a da girmedi.
5 · Aktarım Haritası: Hangi Kalem, Değerleme Tablosunda Hangi Alana?
Otel değerleme çalışma tablosunun alanlarını mizandan doldurma reçetesi. Tutarlar bin TL:
| Değerleme alanı | Mizandan alınacak hesaplar | Tutar |
|---|---|---|
| GELİR alanına yazılır | ||
| Yıllık işletme cirosu (oda + F&B + diğer) | 600 − 610 (602'deki dükkân kirası HARİÇ) | 178.000 − 1.400 = 176.600 |
| Kiralık birim geliri (ayrı satıra/alana) | 602 Diğer Gelirler (lobi dükkânı) | 1.200 |
| GİDER alanına yazılır | ||
| Satılan hizmet maliyeti (housekeeping, F&B, enerji, personel) | 622 | 119.500 |
| İşletme giderleri (OTA komisyonları dahil) | 631 + 632 | 6.800 + 24.400 = 31.200 |
| FF&E yenileme rezervi | mizanda YOK — hesaplanır (oda+F&B cirosunun ~%4'ü) | 7.100 |
| Gider alanı toplamı | 157.800 | |
| HİÇBİR ALANA GİRMEZ (ayıklanır) | ||
| 642 faiz geliri · 646 kambiyo kârı · 656 kambiyo zararı · 660/661 finansman giderleri · 679 tazminat · 689 olağandışı gider · vergi karşılığı | ||
Gelir alanı − gider alanı = 176.600 − 157.800 = 18.800 = Bölüm 3'te faaliyet kârından inilerek bulunan, kapitalize edilecek FMOP. Fark çıkıyorsa en sık iki neden: FF&E rezervinin unutulması (fark tam 7.100 çıkar) veya dükkân kirasının hem ciroda bırakılıp hem ayrı alana yazılması (fark 1.200 çıkar). Sağlamanın kendisi, hatanın yerini de söyler.
1) FF&E rezervini atlamak — oteldeki en pahalı ihmal (bu örnekte değeri 72M şişirirdi: 25.900/0,098 − 18.800/0,098 ≈ 72.400). 2) Kambiyo zararını gördüğü yıl "kötü işletme" damgası vurmak: faaliyet kârı katmanına inip bakmak gerekir. 3) Dönem kârını (11.350) kapitalize etmek — içinde kur farkı, finansman ve tazminat var. 4) Doluluk-ADR-ciro üçlüsünü çaprazlamadan 600'e güvenmek. 5) Stabilize olmayan yıla (açılış, renovasyon) bu yöntemi uygulamak — o durumda DCF.
Özet: Otel mizanında rota aynı, iki ek durak var: FF&E rezervi (FMOP 25.900 → 18.800) ve döviz kredisi-kambiyo çiftinin faaliyet dışına ayıklanması. Doğrulama zinciri: mizan dengesi → marjın sektör medyanıyla kıyası → doluluk×ADR ile ciro çaprazı → FMOP → ayrı akışların ayrı kapitalizasyonu (≈207,8M).