Bu ders, sitedeki hesaplayıcıların "neden böyle kurulduğunu" tek yerde toplar: metodolojik kararlar, veri kaynakları ve sonuçların rapora nasıl taşınacağı. Kavramların kendisi ilgili derslerde işlenir; burası uygulama kılavuzudur.
Çekirdek Karar: Her Şey USD'de Kurulur
İskonto oranı her para biriminde ABD tahvili üzerinden kurulur (UST + β×ERP + CRP), sonuç beklenen enflasyon farkıyla TL/EUR'ya çevrilir. Nedeni çifte sayım yasağıdır: TL DİBS faizi ülke riskini ve enflasyonu zaten içerir; üzerine USD bazlı tanımlanan ülke risk primini (Damodaran CRP) eklemek aynı riski iki kez fiyatlar. Damodaran'ın "total ERP" değeri de CRP'yi içerdiğinden mature ERP + CRP seti ile birlikte kullanılmaz.
İki Modelin Tutarlılık Eşikleri
Sistem CAPM ve Build-Up'ı birlikte hesaplar; fark ≤1 puan ise ortalama kullanılabilir, 1–2,5 puan beklenen banttadır (Build-Up likidite/büyüklük primlerini ayrıca fiyatlar), >2,5 puan ise primler ERP ile örtüşüyordur — ortalama ve ortalama cap gösterilmez, prim seti gözden geçirilir.
Piyasadan Türetme ile Modelin İş Bölümü
Emsali bol mülklerde (dükkan, ofis, konut) oran piyasadan türetilir (net kira ÷ satış fiyatı); model makullük kontrolüdür. Emsalsiz gelir mülklerinde (akaryakıt, otel işletmesi) model esastır. Çok iyi dükkanların %3–5 verimle işlem görmesi ile modelin %6–8 vermesi çelişki değildir: piyasa verimi, fiyatlanmış büyüme beklentisiyle düşüktür (cap ≈ r − g); fark eksi risk primiyle kapatılmaz.
Veri Kaynakları ve Güncellenme Düzeni
| Veri | Kaynak | Düzen |
|---|---|---|
| Risksiz getiri (UST 5Y/10Y) | ABD Hazinesi resmi getiri eğrisi | Canlı (günlük, otomatik) |
| TRY enflasyon beklentisi | TCMB EVDS — Piyasa Katılımcıları Anketi, 24 ay TÜFE | Canlı (anket aylık, otomatik) |
| Döviz kurları | ExchangeRate-API / TCMB | Canlı (saatlik önbellek) |
| ERP, CRP, sektör betaları | Damodaran (NYU Stern) | Yıllık (Ocak güncellemesi) |
| Eurobond tabanı, USD enflasyonu | Piyasa kaynakları | Haftalık kontrol; kullanıcı girdisi |
| TCMB Verileri panosu (KFE, TGFE, kira, satışlar...) | TCMB EVDS | Canlı (6 saat önbellek) |
| Sektör mali tabloları | TCMB Sektör Bilançoları | Yıllık yayın |
Canlı veri alınamadığında sistem sessizce eski değer göstermez: statik yedeğe düşer ve kaynağı "yedek değer — canlı veri alınamadı" etiketiyle işaretler.
Hesap Künyesi ve Rapora Aktarım
Her sonucun altındaki Hesap Künyesi, hesap tarihini, risksiz getiri kaynağını ve tarihini, Damodaran sürümünü ve enflasyon varsayımlarını belgeler. Rapora aktarırken: (1) künyedeki tarihlerin değerleme tarihiyle uyumunu kontrol edin; (2) çevrim varsayımlarını (π_TL, π_USD) raporda açıkça yazın; (3) TCMB Verileri sayfasının "Rapor Metni Oluştur" çıktısı, piyasa bölümünü kaynaklı ve tarihli biçimde hazır verir.
Hesaplayıcılar takdiri desteklemek içindir; oran takdirinin gerekçesi (prim seçimleri, büyüme varsayımı, emsal dayanağı) rapor yazarına aittir. Varsayılan değerler başlangıç noktasıdır, sonuç değildir.
Özet: USD çekirdek + Fisher çevrimi çifte sayımı önler; DİBS sağlaması şaşmaz kontroldür. Model ile piyasa türetmesinin iş bölümü mülkün emsal bolluğuna göre yapılır. Künye, sonucun hangi veriyle üretildiğinin kanıtıdır — rapor tarihinde tazeliği kontrol edilir.